Стройка

[Touring*]

Чтобы не захламлять тему родной страны оффтопиком ;)

Немного истории.

Местные коммунисты силой запихивали людей из деревни в города начиная с 30-х. Процесс шёл вплоть до 80-х в рамках программы развития промышленности. Строили свою экономику по принципу "вот завод, рядом жилой квартал, между ними ходит трамвай, возражения не принимаются". Очень нужны были дешёвые работники в городах. Для переселяемых из деревень работников начали строить дешёвое жильё неподалёку от заводов. Идея города вокруг завода не новая, опробована в Европе в начале 20-го века, только строили жильё там в ином формате. Советские добавили в неё однотипное жильё, в 30-х это были деревянные бараки, начиная с 60-х преимущественно сборные железобетонные дома, "выпекаемые" на крупных заводах ЖБИ.

Так как переселённые с земли в город люди чувствовал себя в такой застройке некомфортно, они по возможности стремились построить в пригородах сезонный летний дом, или дачу. Для перемещения туда нужен был автомобиль. Так возник рецепт советского городского счастья: квартира, дача, машина.

Но оказалось, что два удешевлённых жилища на каждую семью, квартиру в многокартирном сборном железобетонном, и одноквартирный бревенчатый дом оказалось строить дороже, чем один добротный круглогодичного проживания. Экономия оказалась мнимой, а идея концентрировать людей в многоэтажках у заводов провальной. Вместо того чтобы признать ошибку, и изменить формулу строительства, коммунисты не давали гражданам массово строить дачи. Тем более они не давали им выступать заказчиками строительства, самим формулировать предпочтительный тип застройки круглогодичного проживания (посёлок одноквартирных домов, сблокированных домов, малоквартирных малоэтажных домов, или их комбинация).

Ещё одно следствие такой политики, традиционно заселённые местности, деревни, начали спиваться и дряхлеть.

С таким "багажом" Советы и пришли к разделу на независимые страны в 1991-м.

[Touring*]

С отстранением в 90-х коммунистов от власти у более состоятельных граждан открылась возможность строить пригородные дома постоянного проживания по своему вкусу.

Но, ограничивающий момент, советская строительная сфера была "заточена" под выпуск многоквартирных домов в городах, преимущественно сборных железобетонных. Вся, от промышленности стройматериалов и заводов ЖБИ до конструкторов и персонала строительно-монтажных предприятий. А не под преимущественное строительство индивидуального и малоквартирного жилья по всей стране, как в Европе.

Поэтому подобное строительство в странах экс-Советов оказалось кустарным, и осуществлялось силами "шабашников". Строили по наитию, а не по продуманному проекту, из тех материалов, что были доступны, а не из специализированных, которых просто не было в наличии. Без чёткого планирования территорий, часто без строительства дорожных и инженерных сетей.

В наличии был бетон, арматура, мелкоштучный керамический и силикатный камень среднего качества, деревянные брёвна и доска, стекло, шифер, технологии образца 1940-х и более ранних периодов. Конструкторов, умеющих выдать проект удобного дома умеренной площади, не было. В зависимости от достатка возводили или небольшие избушки из дерева, или пятисотметровые коробки из мелкоштучных материалов. Жильё получалось не продуманным, а среда разнородной и не комфортной.

[Touring*]

Так продолжалось до 2000-х...начала 2010-х, когда произошел существенный прогресс в области стройматериалов.

Европейские лидеры в конкретных отраслях в эти годы локализовали в экс-советских странах производство либо поставили местным бизнесменам оборудование для производства современной строительной комплектации, применимой в малоквартирном строительстве.

Практически, всего того, что было к этому моменту в Европе. А именно, укрупнённых газобетонных блоков различного формата, укрупнённых силикатных блоков, укрупнённой пустотной керамики. Высококачественного силикатного, керамического, керамического клинкерного кирпича малых форматов. Профилированного и оцинкованного металлолиста высокого качества, керамической и цементной наборной черепицы. Качественных пропиток для дерева, качественных влагозащитных мембран. Высококачественных утеплителей от минераловатных до полистирольных. Оконного ПВХ профиля, герметика, стекла высокого качества для сборки стеклопакетов. Штукатурных составов, красок, пропиток, клеёв. Были поставлены станки для выпуска клеёного бруса, клеёного оконного деревянного профиля.

Местные конструкторы потихоньку стали перенимать опыт строительства с использованием данной комплектации, делать более рациональные проекты одно-и малоквартирных домов, опираясь на европейский опыт. Вроде бы все карты в руки, строй одно и малоквартирку, ведь практически всё кроме оконной фурнитуры и химических компонент уже производится локально, и поэтому имеет умеренную стоимость.

[Touring*]

Однако, для развёртывания такого строительства по всей стране потребуется масса действительно квалифицированных ремесленников: каменщиков, отделочников, сантехников, электриков. Нужно возрождения на новом уровне системы профессионального среднего образования для подготовки подобных специалистов. Как и вывод их реального заработка из тени.

Также это потребует иного, более высокого качества работы архитекторов и конструкторов, а также небольших строительных фирм-посредников, создание для них удобного налогового режима. Фирмам-посредникам будет нужен толковый менеджмент для формирования из ремесленников-индивидов временных бригад на массу небольших проектов на одну-две-десять квартир. С официальным договором, фиксацией в нём цены строительства, реальной ответственностью фирмы-посредника, как основного стройподрядчика. Оплатой клиентом работ по заранее оговоренной цене, только по факту их выполнения, и при соответствии оговоренному качеству.

Нужно будет начинать массовое строительство под поселки из таких зданий дорог, централизованных сетей водоснабжения и канализации, электросетей, газовых сетей. А теперь уже и оптоволоконных. Для этого нужны предварительные инвестиции муниципалитетов в подготовку земли под строительство, прокладку дорог и сетей, с последующей её продажей уже полностью подготовленной. Что в свою очередь потребует для них возможности распоряжаться собранными налогами без посредничества центрального правительства, или же брать под это дело коммерческие кредиты.

Также безусловно нужно будет открывать массовое малопроцентное финансирование покупателей такого жилья банками. Что в свою очередь требует обеспечения для массы покупателей стабильной занятости с достаточным доходом.

Поэтому по сумме причин здесь пока что берёт верх советская идея "более лёгкого и привычного" многоквартирного строительства в городах. Но, в отличие от Советов, уже через мутноватых посредников. Вкупе с индивидуальным самостроем, осуществляемым силами "шабашников". Увы.

[Touring*]

По цене собственно строительства, без учёта удельных затрат на инженерные сети, малоквартирное среднеэтажное жильё в пересчёте на метр одно из самых дешёвых, так как стены в нём менее материалоёмки, чем в многоэтажных домах. Вдобавок, в таких зданиях не всегда обязателен лифт.

Оптимальные площади квартир в малоквартирном среднеэтажном могут быть на уровне многоквартирного многоэтажного жилья равной комнатности, в диапазоне 40-100 м2, поэтому стоимость строительства жилой единицы в нём оказывается минимальной. Опять таки, до учёта удельных затрат на инженерные сети в пересчёте на квартиру.

Строить одноквартирный дом площадью менее 130-140 м2 не очень нерационально, поэтому он останется самым дорогим вариантом из возможных. Особенно с учётом удельных затрат на инженерные сети в пересчёте на квартиру.

Способ удешевить строительство одно-двухэтажного малоквартирного жилья, это строить сблокированные дома, смежные секции которых не требуют затрат на утепление и отделку соответствующих стен, и удельные затраты на сети в которых ниже, чем в одноквартирных. Вдобавок, в рядном сблокированном доме оптимальная площадь квартиры может быть чуть ниже, чем в одноквартирном, в районе 100 м2.

[F. degli A.]

Мне кажется, здесь ключевой вопрос - вопрос экономической целесообразности (предполагающий в том числе расчет стоимости создания новой инфрастуктуры и наличия соответствующих ресурсов).
Потому что то, о чем вы пишете, предполагает слом всей нынешней структуры строительной отрасли и замену ее новой.

[Touring*]

У Олега Князева было информативное видео про Финляндию, про посёлок одноквартирных домов.

16,000 евро там платят за участок в 13 соток, под Рованиеми. Асфальтированная дорога и все инженерные сети у края участка. Так как место не Хельсинки, провинциальное, можно считать что это плата не за землю, а за коммуникации. В данном случае на участке строится одноквартирный дом площадью 134 м2, интенсивность застройки = 134/1,300 = 0,1.

16,000/134 = 120 евро/м2 жилья обходятся именно в этом месте коммуникации для одноквартирного дома. Для квартиры в сблокированном доме цена коммуникаций на м2 площади будет ниже этой цифры, для квартиры в среднеэтажном малоквартирном ещё ниже.

Это при финской цене труда, 5,000 евро/месяц строителю с учётом подоходного и социального налогов. В РФ оплата труда в разы ниже финской, поэтому земля и и схожий набор коммуникаций в подобном месте должен обходиться заметно дешевле.

[Vit155]

В РФ оплата труда в разы ниже финской, поэтому земля и и схожий набор коммуникаций в подобном месте должен обходиться заметно дешевле.

какие именно коммуникации "входят"?

[Touring*]

Электра/газ, водоснабжение/канализация, асфальтированная дорога, освещение. Пример такого девелопмента земли муниципалитетом под частную застройку в Финляндии блоггер Юра показывал здесь.

[cоlombо]

Не могу понять о чем эта тема. Как купить участок в Финляндии и построить на нем дом? Сколько соит земля? Какой образ жизни привлекателен?

Я могу сказать от себя, что образ жизни в Беллвью, WA, напоминает, Люботин стайл в Украине Участки по 10 соток, старые 60-70 летние дома в частном секторе с устойчивым запахом внутри (с наклейками об участии в ралли внитажных машин в 64 году), зелени больше (каллы в огороде растут).

Медайна, WA, через 300 метров от Беллвью - это другая жизнь.

А если по теме, то земля как-то дешево стоит. Может на месте свалки предлагают? На моем районе земля стоит порядка 600 тысяч долларов за 5 соток. За городом конечно дешевле, но не намного. За 80 соток в 40 км от города попросят порядка 1,5 млн.

[Vit155]

Я вот тоже не понимаю, о чем эта тема....
Тем более и условия изначально разные - менталитет другой, уровень доходов другой, уровень цен на все и, соотв трат, - тоже другой
Газа там, насколько я понял, нет. Отопление из теплонасосов, что весьма специфично. Обогрев через теплый пол, что тоже лично у меня вызывает много вопросов, да и сам комфортный температурный режим проживания иной...
Что восхищает, так это ставка по ипотеке

[Touring*]

Тема о том же, о чём здесь 99% тем, поболтать.

Менталитет у вменяемых людей одинаковый, трудиться и жить достойно. Отсылка к доходам я считаю не работает, хотя популярна. Преобладающее большинство стройкомплектации, порядка 95%, к настоящему моменту производится локально, а не импортируется. Основная часть их стоимости это труд, внутренний ресурс, местные налоги и местная энергия, тоже внутренние ресурсы. Нет причин не строить у себя дома хорошо, нужно брать и строить.

[Touring*]

Газ или электричество в качестве источника, это вопрос экономики для каждого конкретного посёлка. Там где далеко до магистральных газовых сетей, или же посёлок небольшой, и стоимость проведения газовой линии может быть чрезмерно высокой в пересчете на домовладение, газовая теплогенерация выходит наиболее дорогой. Также выбор зависит от соотношения тарифа на электроэнергию и газ, цены оборудования в первом и втором случае, срока его амортизации.

Делают предварительный расчёт стоимости MW-h тепла для разных типов генерации, и если он показывает наименьшую стоимость при применении тепловых насосов, выбирают их. Если выгоднее оказывается газ, проводят его. Если посёлок находится в городе, где есть централизованная тепловая сеть, или она недалеко, то сравнивают полученную цифру с тарифом на тепло этой сети, и выбирают ту систему, которая оказывается выгоднее и обеспечивает большую надёжность.

Что касается контура отопления в полу, то он освобождает площадь, не накапливает пыль, с ним равномернее нагрев. Традиционный контур отопления с выносными радиаторами, размещаемыми у оконных проёмов, излучает тепло локально. Нагрев воздуха в помещении идёт как за счёт движения воздушного потока от окна, так и за счёт отражение излучённого тепла от потолка и стен.

У финнов и вообще в Западной Европе в последнее время набирает популярность отопление с контуром в полах. Причин для этого несколько.

Во-первых, с массовым применением теплоэффективного остекления снизилась необходимость точечно концентрировать источники тепла у оконных проёмов. Далее, в рамках программы снижения расхода энергии скандинавы штатно применяют мехсистемы вентиляции с рекуперацией тепла отработанного воздуха. А с ними движение воздушных потоков организовано уже по-иному, чем с пассивными “естественными” системами. Подача чистого воздуха с улицы (после его очистки и нагрева в теплообменнике рекуператора) осуществляется в них с помощью вентиляторов, механически, через диффузоры, размещённые у потолка в каждой из комнат, без открывания форточек окон. Удаление отработанного воздуха тоже механическое, посредством вытяжного вентилятора, через решётки, размещаемые в санузлах и кухне. Вдобавок, ради практичности вне комнат выполняют полы из плитки. Наконец, сразу закладывать в жб конструкцию перекрытия контур отопления оказывается выгоднее, чем потом выполнять внешнее подключение радиаторов. Всё это делает системы отопления с контуром в полах естественным выбором.

А вот в проектах где применяются сборные пустотные перекрытия заводского производства (преимущественно многоквартирное строительство), без выполнения по ним стяжки, экономически выигрывает уже традиционная система отопления с выносными радиаторами. Выбирают её.

[Vit155]

Менталитет у вменяемых людей одинаковый, трудиться и жить достойно. Отсылка к доходам я считаю не работает, хотя популярна.

Ну-у-у... Вот у нас соседи купили дом за 6 млн, а забор покосившийся до сих пор, года три прошло... И топят они им и еще старой баней. Не думаю что у финнов такое было бы...
И доход надо смотреть с расходом, и наоборот, в паре, ты же понимаешь. Наши экономят на всем, особенно на мастерах. В финке этого сделать просто не дадут, сертифицированные строительные бригады везде как правило, соотв все дороже. У нас нет таких доходов у масс населения, у нас все Вася делает в лучшем случае, в худшем Джамшут
Вот на видео показывают дом, из бруса, стоит 200 тыс евро, по мне так коровник какой-то бестолковый одноэтажный, а это 15 млн. Знакомая только сейчас вот поставила крепкий двухэтажный дом 260 метров, 4 спальни, из клееного бруса меньше чем за 7, причем это хорошая фирма, дорогая типа. Но даже такие цены, которые фактически в 3 раза ниже финских у нас не привлекают народ, а считается дорого и престижно.
По отоплению лично я знаком со всеми раскладами, т.к. изучал для себя плотно когда строил В напольном подогреве есть для меня лично минус - настоящий паркет не положить. А такие дома как на видео - то конечно, там все какое-то одноразовое, там можно. И еще - в помещении должно быть мало пыли, для этого и ставят всякие очистки. Какой-то искусственностью попахивает Все сводится именно к практичности, что как раз не свойственно русскому менталитету
И да, у каждого своё предсталени что такое хорошо жить...

[Touring*]

Здесь не сложилось после 40-х как-то глобально... как минимум в частном строительстве. И непонятно коммунисты ли причина с их политикой, или какая-то общая апатия. Финны начинали 20-й век с тех же домов из бревна, только в городах были каменные дома. Ведь там где леса в избытке, дома из дерева естественны.

Правильно выполненный каркасник это очень технологичный и далеко не дешёвый дом. Ставка на каркасный конструктив из дерева в частном домостроении у финнов, это следствие развития технологий деревообработки, и производства утеплителей и мембран. Ну и конечно культура производства и сборки, которая ими наработана, играет огромную роль. Такой конструктив менее материалоёмкий, чем из клеёного бруса, это экономит лес, и одновременно дом выполнен из возобновляемого материала, местного, с коротким плечом доставки, хорошо перерабатываемого. Дома из него потребляют меньше энергии на отопление, чем дома из бруса без доутепления того каркасными системами с эффективным утеплителем. Такие дома можно собирать на заводе в контролируемых условиях в готовые крупные узлы (готовая стена, включая окна, и внутреннюю и внешнюю отделку), уже с проводкой, окрашенным, и монтировать такие стены прямо на месте, крайне быстро. Что важно в той же Лапландии с коротким тёплым сезоном.